임대주택 사업자 등록및 세금헤택 방법

여기는 고단수 세무사가 근무하고 있는 세무법인.

한 고객이 고 세무사와 상담을 하고 있다.

“이번에 주택을 몇 채 사려고 합니다. 정부에서 임대주택 사업에 대한 세제 조건을 완화해서 말입니다.

그런데 문제는 이렇게 취득하면 문제가 없는지 궁금합니다. 종부세나 양도소득세 등도 걱정되고······.”

“네에, 그렇군요. 결론적으로 말씀드리면 종부세나 양도소득세 모두 그렇게 걱정할 것은 아닌 것 같습니다.

현재 대부분의 세금들이 종전에 비해 그렇게 많이 나오지 않기 때문입니다.”

고 세무사가 말을 했다.

“그렇다면 구체적으로 어떤 세금 문제들이 있는지 알려 주시면 안 될까요?”

“좋습니다. 일단 임대주택사업에 대한 세금 관계부터 파악해 보죠.”

최근 기존 주택 및 신규 분양 시장이 힘들어지자 소형 주택을 임대하는 사업에 많은 사람들이 관심을 보이고 있다.

소형 임대주택에 대한 수요가 증가하면서 이에 대한 수익성도 덩달아 좋아지기 때문이다.

그렇다면 과연 임대주택사업은 실익이 있을까? 주로 임대주택사업에 대한 세금 측면을 살펴보기로 하자.

임대주택은 이렇게 등록한다

주택 1채 이상을 임대하겠다고 시·군·구청에 등록하기만 하면 바로 임대주택법상 임대 사업자가 된다.

 임대주택은 자신이 살고 있는 집을 제외하고 기존이든 신규든 1채 이상이면 가능하다.

 다만 임대주택법 등에서 정한 등록 기준과 임대 의무 기간을 지켜야 한다.

【제7조】 임대주택사업자의 범위 및 등록 기준 등(시행령)
임대주택법에서 정한 임대주택¹⁾ 수는 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대를 말한다.

건설 임대주택은 각각 2호를 기준으로 한다. 공동 소유의 경우 공동 명의로 등록해야 한다.

【제16조】 임대주택의 임대 의무 기간 등(법)

임대주택법에서 정한 임대 의무 기간은 다음과 같다.
1. 공공건설 임대주택은 5~50년(민간건설 임대주택은 5년)
2. 매입 임대주택은 5년

구청 등에 등록한 후에는 관할 세무서에 별도로 사업자등록을 내야 한다.

임대주택사업에 대한 세금 혜택을 알아보자

임대주택사업의 동기는 주로 세금 혜택을 받기 위해서이다. 임대주택사업을 하면 어떤 세금 혜택을 받을 수 있는지 순차적으로 알아보자.

① 취득 시의 세금
임대주택법에 따라 등록한 임대 사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받는

 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택을 말함)에 대하여는 취득세를 100% 면제한다.

여기서 주의할 것은 100% 면제는 신축된 공동주택에 대해서만 적용된다는 것이다.

따라서 임대사업을 하지 않는 경우에는 일반 취득세 규정을 적용받으면 된다.

② 보유 및 임대 시 세금

임대주택을 보유하게 되면 재산세를 감면(60㎡ 이하 50% 등)받을 수 있고 종부세를 내지 않을 수 있다.

 2채(1채는 재산세 감면이 불가능함) 이상의 공동주택을 관할 시·군·구청에 등록하고

5년 이상 보유하면 40㎡ 이하는 100%, 60㎡ 이하는 50%, 85㎡ 이하는 25%만큼 재산세 감면을 받을 수 있다.

종부세는 다음과 같이 매입임대주택의 경우 합산과세 배제 신청 시 공시가격이 6억 원(지방은 3억 원) 이하, 5년 이상 임대하면 이를 비과세한다. 2012년부터 수도권 지역의 종부세 비과세를 위한 주택 수가 3채에서 1채로 완화되었다.

구분	호수		기간	주택 면적	주택가액
	종전	현행	현행	현행	현행
수도권	3호 이상	1호 이상	5년 이상	면적 무관	6억 원 이하
지방	1호 이상				3억 원 이하

주택 임대소득세는 일반적으로 2주택 이상 소유자가 월세 소득을 받는 경우에 부과된다.

따라서 1주택 소유자가 임대하여 받는 월세 소득에 대해서는 과세하지 않는다.

다만, 고가 주택(기준시가 9억 원 초과 주택)은 1주택자라고 하더라도 예외적으로 소득세를 부과한다.

보유 주택 수	임대소득세가 부과되는 경우	비고
1채	고가 주택의 월세	고가 주택은 기준시가 9억 원 초과 주택
2채 이상	임대주택의 월세	2006년부터는 2채 이상을 소유한 상태에서 1주택 이상을 월세로 임대하면 소득세가 부과됨

* 참고로 3주택 이상자가 월세 대신 임대보증금을 받더라도 세금이 부과될 수 있다.

단, 기준시가가 3억 원 이하이고 전용면적 85㎡ 이하인 소형주택의 임대보증금에 대해서는 당분간 소득세를 부과하지 않는다.

③ 양도 시의 세금
임대주택사업자의 양도세는 일반주택 보유자와는 다르게 취급되므로 주의해야 한다.

먼저, 임대주택을 처분하는 경우에는 일반 과세가 적용된다.

여기서 일반 과세란 기본세율(40%, 6~38%)과 3년 이상 보유하면 장기보유 특별공제가 적용되는 것을 말한다.

다음으로, 임대사업자가 거주한 주택을 처분하는 경우에는 종전과 다르게 비과세를 받을 수 있다.

최근 세법이 개정되었기 때문이다. 다만,

이에 대한 비과세를 받기 위해서는 임대주택에 대한 세법상 요건(6억 원 이하·5년 이상 임대)을 갖추어야 하고,

거주용 주택은 2년 이상 거주 요건을 별도로 갖추어야 한다. 여기서 2년 거주는 주택 보유 중에 아무 때나 해도 된다.

임대주택 사업자가 거주용 주택에 대해 비과세를 받은 후 5년이 미경과하기 전에

임대사업을 접는 경우에는 거주용 주택에 대한 비과세가 박탈됨에 유의해야 한다.

TIP 임대사업자와 비임대사업자의 비과세 요건 비교

주택에 대한 임대사업자와 비임대사업자의 양도세 비과세 요건을 비교해 보자.

• 주택 임대사업자의 거주용 주택 : 2년 거주
여기서 주의할 것은 이 거주 요건은 전국적으로 적용된다는 것이다.

• 비임대사업자 : 1세대 1주택자는 2년 보유(2012.6.29 이전에는 3년 보유를 했어야 한다)하면 비과세가 적용되나,

일시적 2주택에 대한 비과세를 받기 위해서는 새로운 주택을 산 날로부터 3년(2012. 6. 29 이전은 2년) 내에 종전 주택을 처분해야 한다.

 참고로 서울 등에 적용되는 2년 거주 요건은 폐지되었다.