부동산을 보유만 해도 생기는 세금

“따르릉~~.”

고단수 세무사가 일하고 있는 든든세무법인에서 아침 일찍 전화벨이 울린다.

“이번에 재산세와 종부세가 나왔는데요, 이게 맞는지 확인 좀 부탁드립니다.”

전화를 한 사람은 든든세무법인의 거래처 사장으로서 세금 문제로 꽤나 머리가 아픈 것처럼 보였다.

전화는 담당 실장이 응대하고 있었다. 하지만 그로서는 보유세의 내용을 알기란 생각보다 쉽지 않았다. 그래서 하는 수 없이 고 세무사를 찾았다.

“세무사님, 거래처 사장님이 고지된 보유세 내용이 맞는지 확인해 달라고 합니다. 제가 알아보고 싶은데 쉽지가 않네요.”

고 세무사는 한동안 머뭇거리더니 담당 실장을 향해 말을 한다.

“그 정도는 실장께서 알아서 처리해야 하는 거 아닌가요?”

“······.”

부동산을 보유하고 있으면 문제가 되는 세금이 바로 보유세, 즉 재산세와 종부세이다.

그런데 밖에 나가보면 이런 세금이 어떻게 나오는지 이를 아는 사람들이 많지가 않은 것이 현실이다.

지자체나 중앙정부에서 세금을 알아서 계산해서 고지서를 보내오면 납부만 하면 되기 때문이다.

하지만 앞의 고객처럼 보유세 계산 근거에 대해 궁금하게 생각하는 사람들도 상당히 많다.

따라서 보유세를 잘 다루기 위해서는 이에 대한 지식을 쌓을 필요가 있다.

이하에서 이와 관련된 내용들을 순차적으로 살펴보자.

재산세와 종부세의 과세 대상은

재산세와 종부세의 과세 대상을 비교하면 다음과 같다.

구분	재산세 과세 대상	종부세 과세 대상 해당 여부
주택	① 주택 ② 별장	○ ×
분리과세 대상 토지	① 저율분리과세 : 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야 중 일부 토지 ② 고율분리과세 : 골프장, 고급 오락장용 부속 토지 ③ 기타분리과세 : 공장용지 등	×
별도합산 토지	① 영업용 건축물의 부속 토지로 기준면적 이내 토지 ② 건축물이 없더라도 건축물의 부속 토지로 보는 토지 등	○
종합합산 토지	① 나대지 ② 분리과세 대상 토지 중 기준면적 초과 토지 ③ 별도합산 대상 토지 중 기준면적 초과 토지 ④ 분리과세, 별도합산 과세 대상에서 제외된 모든 토지	○
기타	① 건축물 - 골프장, 고급 오락장 - 도시의 주거지역 내의 공장용 건축물 - 그 외의 건축물 ② 선박 ③ 항공기	×

종부세 과세 방식은 어떻게 정해지는가

종부세는 주택, 나대지, 상가 건물 부속 토지를 많이 가지고 있는 사람들이 내는 세금이다.

이를 과세할 때는 개인 단위로 과세한다.

기본적으로 다음과 같은 일정 금액을 넘어야 과세가 되므로 궁극적으로 부동산을 많이 보유한 층을 겨냥한 세금이라는 것을 알 수 있다.

주택은 개인별로 6억 원이므로 공동등기를 하면 12억 원까지는 비과세된다.

구분	과세 단위	표준
주택	개인별 합산	6억 원
상가 부속 토지(별도합산 토지)		80억 원
나대지 등(종합합산 토지)		5억 원

1세대 1주택을 단독명의로 보유한 경우에는 과세 기준 금액이 6억 원이나

공동등기에 비해 불리하므로 3억 원을 추가로 공제한다. 하지만 2주택자 이상에 해당하는 경우에는 6억 원을 기준으로 한다.

실무상 종부세의 과세표준과 산출세액은 다음과 같이 파악하면 도움이 된다.

● 과세표준=(기준시가의 합계-과세 기준 금액-기초공제) × 공정시장 가액비율
● 산출세액=과세표준 × 세율

위에서 공정시장 가액비율이란 일종의 세 부담 완화 제도로서 종부세의 경우 모든 과세 대상에 대해 80%를 적용한다.

 참고로 재산세의 경우 토지 및 건축물은 70%, 주택은 60%이다. 이러한 비율은 매년 변동될 수 있다.

한편 종부세가 부과되는 구간은 재산세도 부과된다.

따라서 한 과세표준을 두고 2가지의 세목이 중복하여 과세되므로 이 부분을 정리할 필요가 있다. 이에 대해서는 잠시 뒤 사례를 가지고 살펴보자.

재산세와 종부세는 누가 내고 어떻게 납부하는가

재산세와 종부세는 매년 6월 1일 현재 소유권을 가지고 있는 사람이 납부해야 한다(취득 시기는 통상 잔금 청산일과 등기일 중 빠른 날).

그렇다면 어떤 사람이 7월 중에 소유한 주택을 양도하는 경우 재산세나 종부세는 누가 부담해야 하는가?

결론은 6월 1일 소유권이 있는 매도자가 납세 의무를 지게 된다.

따라서 주택을 팔고 난 후 내는 세금에는 양도세도 있고 재산세와 종부세도 있다는 생각을 하고 거래에 임해야 할 것이다.

 그래서 6월 1일 전후로 양도하는 경우 6월 1일 전에 양도하는 것이 재산세와 종부세를 피할 수 있다.

이 부분은 양도자가 알아두면 좋은 절세 전략이다.

 신규 분양 아파트의 경우에도 6월 1일을 기준으로 누가 소유권을 가지고 있느냐에 따라 납세의무자가 달라지는 것이 원칙이다.

 만일 입주 지정 기간 만료일이 6월 30일이고 잔금이 6월 15일에 청산되었다면 이 경우에는 건물주(시행사)가 재산세를 내야 한다.

하지만 5월에 잔금이 청산되었다면 계약자가 재산세를 내야 한다.

다만, 완공이 되었으나 잔금을 치르지 않는 상태가 오래 지속된 경우에는 전적으로 계약자가 이를 부담하는 경우도 있음에 주의해야 한다.

참고로 주택에 대한 재산세와 종부세는 다음과 같이 납기가 정해진다.

● 주택 재산세 : 7월 31일과 9월 30일에 각각 50%씩 납부할 수 있도록 관할시·군·구에서 고지서를 발송한다.
● 종부세 : 12월 15일까지 납부할 수 있도록 정부에서 고지서를 발송한다. 만약 고지 내용이 사실과 다르면 본인이 스스로 신고할 수 있다.

TIP 종부세 합산 배제 주택

종부세가 과세되지 않는 주택들의 범위를 확인할 필요가 있다.

① 임대주택

종류	전용면적	임대주택 수	기준시가	임대 기간
건설 임대주택	149㎡ 이하	2호 이상	6억 원 이하	5년 이상
매입 임대주택	면적 무관	1호 이상	6억 원 이하1)	5년 이상

② 사원용 주택
종업원에게 무상으로 제공하고 국민주택 규모 이하의 주택이어야 한다.

③ 기숙사

④ 주택건설업자(주택신축판매업자)의 미분양주택
미분양 주택의 범위 : 과세 기준일 현재 주택 신축 판매업으로 사업자등록을 한 자가 소유한 미분양 주택(5년간 비과세)

⑤ 대한주택공사 등이 임대하는 주택

합산 배제 신청은 매년 9월 16일부터 30일까지 주소지 관할 세무서에 한다.