다가구 주택의 취득세와 소득세 과세

1)

다가구주택을 기존의 소유자인 개인으로부터 유상거래를 원인으로 취득하면 취득 당시의 가액이 6억원 이하이면

취득세율은 1%이고 취득 당시의 가액이 6억원 초과 9억원 이하이면 취득세율은 2%가 됩니다. 

참고로 임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우 포함)가

 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택의 취득에 대하여는 취득세를 면제합니다.

그리고 무주택가구가 연면적 또는 전용면적 40제곱미터 이하인 주거용 건축물(부속토지 포함)을 유상거래로 취득하는 경우에

그 취득가액이 1억원 미만인 경우에는 취득세를 면제합니다. 

따라서 개인으로부터 다가구주택을 유상거래로 취득하여 임대사업자등록을 하더라도

현행 법령상 취득세의 50%가 감면되는 과세특례제도가 없습니다. 

무주택자가 9억원 이하인 다가구주택을 취득하여 임대하는 경우 그 취득자에게 배우자가 있고 그 배우자가 주택을 소유하고 있으면

 위 다가구주택의 임대소득은 소득세 과세대상이므로 법률적으로 임대사업자등록을 하건 하지 않건 주택의 임대소득은 소득세 과세대상입니다.

그러나 위 취득자에게 배우자가 있더라도 그 배우자가 주택을 소유하고 있지 않거나 배우자가 없으면

1주택 소유자의 해당 주택의 임대소득은 소득세 과세대상이 아니므로

임대사업자등록을 하건 하지 않건 법률적으로 주택의 임대소득은 소득세 과세대상이 아닙니다(과세제외).

그리고 2주택을 소유하고 있는 자가 그 주택을 임대하면 주택의 임대소득은 소득세 과세대상입니다.

다만 현실적으로 빠짐없이 과세되는 있는가와는 별개의 문제입니다.

현행 법령은 과세특례제도를 두고 다주택을 소유하고 있는 자의 주택임대사업자등록을 유도하고 있다고 할 수 있습니다

. 이 경우 주택임대사업자등록을 하면 반드시 임대소득세(사업소득세)를 내야 합니다.

그리고 임대사업자등록을 하지 않더라도 현행 법령상 2주택을 소유하고 있는 자의 주택의 임대소득은 소득세 과세대상입니다.

 따라서 2주택을 소유하고 있는 자가 해당 주택을 임대하면

 임대사업자등록과 관계없이 현행 법령상 소득세 과세대상입니다.

 

 

예 2)

 

임대주택법에 따른 임대사업자등록(시청 등)은 현행법상의 의무사항이 아니고 임대인의 선택에 따라 등록을 할 수도 있고,

등록을 하지 않을 수도 있으나, 주택임대소득이 소득세가 과세되면 부가가치세 면제사업자등록(세무서)은 의무사항입니다.

그리고 개인별로 1주택을 소유하고 있는 자의 주택임대소득은 소득세가 과세되지 않습니다(>>소득세 비과세).

 그러나 그 1주택의 기준시가가 9억원을 초과하거나 부부를 기준으로 2주택 이상을 소유하고 있는 자의 주택임대소득은 소득세가 과세됩니다.

참고로, 현재까지 정부가 발표한 주택임대차시장 선진화 방안(보완대책, 가장 최근의 정부의 보도자료 포함)에 따르면

부부를 기준으로 소유하고 있는 주택의 수에 관계없이(물론 부부를 기준으로 1주택을 소유하고 있으면

 위의 문단에 따라 소득세가 비과세됨) 연간 주택임대소득(수입금액)이 2,000만원 이하이면  2014년~2016년까지 한시적으로 비과세하고,

2017년부터 분리과세(단일세율=14%, 필요경비율=60%, 기본공제=400만원)를 한다고 합니다.

다만, 기본공제 400만원은 다른 소득(예: 근로소득)이 없거나 그 다른 소득이 2,000만원 이하인 경우에만 적용됩니다.

정부가 공개적으로 발표하 내용이기 때문에 믿어도 될 것입니다.

따라서 질문자가 부부를 기준으로 1주택(기준시가가 9억원 이하인 경우에 한함)을 소유하고 있으면 주택임대소득은 소득세가 비과세되고

, 부부를 기준으로 2주택 이상을 소유하고 있으면서 주택임대소득이 연간 2,000만원 이하이면 위의 문단에 따라 2017년부터 분리과세가 될 것이고,

주택임대소득이 연간 2,000만원을 넘으면 종합과세가 되므로, 질문자의 근로소득에 합산하여 종합과세가 됩니다.

 

다가구주택 원룸이 공동주택에 해당하고, 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 60제곱미터 이하이면

주택의 취득일부터 60일 이내에 임대주택법에 따른 임대사업자등록(시청 등)을 하면 취득세를 면제받을 수 있습니다..

 

참고로, 현재의 취득세는 종전의 취득세에 종전의 등록세가 합쳐진 세금이므로, 취득세만 납부하면 됩니다.