양도 소득세율 계산 방법

◆ 양도소득세 계산 방법 

 

오늘은 많은 분들이 궁금해 하시는 양도소득세 계산에 관하여 알아보겠습니다.

♣ ​양도소득세란?

과세대상이 되는 자산을 취득한 후에 차익을 남기고 타인에게 양도할 경우 발생하는 양도소득에 대해 국가에서 과세하는 세금(국세) 입니다.

쉽게 말해서 부동산(토지, 건물 등)을 구입하고 일정기간을 보유하게 되면 부동산 가격이 오르게되는데요. 오른 시세대로 다른 사람에게 다시 팔았을 때 남는 금액(양도차익)을 국가에서는 소득이라고 보고 여기에 세금을 매기게 되는데요. 이 것을 양도소득세라고 합니다.

양도소득세는 양도자가 스스로 국가에 신고하는 세금이고요, 양도일이 속하는 해당 월의 말일부터 2개월 안에 신고 해야 합니다. 여기서 양도일이란 원칙적으로 매매대금을 청산한 날(잔금을 받은 날)로 보시면 됩니다.

예를 들면 4월 17일 양도하셨다면 4월의 마지막 날인 4월 30일로부터 2개월 후인 6월 30일까지는 신고하셔야 됩니다.

그리고 양도소득세를 신고하지 않은 경우에는 양도소득세 외에 신고불성실가산세(양도소득세의 10%~40%)와 납부불성실가산세(0.03%×미납일수)가 추가로 발생하여 세금이 눈덩이처럼 불어나므로 주의하셔야 합니다.

♣ ​양도소득세 과세대상 자산이란?

1. 부동산 ① 토지 ② 건물 2. 부동산에 관한 권리     ① 부동산을 이용할 수 있는 권리 : 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권 ② 부동산을 취득할 수 있는 권리 : 분양권, 토지상환채권 등 3. 기타 자산 ① 특정 주식, 특정법인의 주식 ② 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권 ③ 특정시설물이용권(골프장회원권, 콘도회원권, 헬스클럽회원권 등) 4. 주식 · 출자지분     ① 상장주식 중 다음에 해당되는 것(대주주 양도분, 장외 양도분)     ② 비상장주식

 

♣ ​양도소득세가 과세되는 양도로 보는 경우는?

1. 매도(양도의 가장 전형적인 유형) 2. 교환(금전 이외의 재산권을 서로 이전) 3. 법인에 대한 현물출자(금전 이외의 재산으로 하는 출자) 4. 대물변제(채무를 다른 자산으로 변제) 5. 조세의 물납(세금을 토지 등으로 물납) 6. 부담부증여시 채무인수액 (증여자의 채무를 수증자가 부담한다는 전제하에 재산을 증여) 7. 공용수용(공익사업 등 목적으로 타인의 재산을 보상과 함께 강제취득) 8. 경매 / 공매 9. 손해배상금, 위자료

 

♣ ​한편, 양도로 보지 않아 양도소득세를 내지 않는 경우는?

1. 환지처분 · 보류지 충당(단, 매각시는 양도로 봄) 2. 양도담보(단, 채무불이행시는 양도로 봄) 3. 배우자, 직계존비속 간에 양도(증여로 추정, 단 양도를 입증시는 양도로 봄) 4. 공유물의 단순분할(단, 지분이 변경되면 양도로 봄) 5. 재산분할청구권에 의한 분할 (이혼시 재산분할은 양도소득세 비과세, 위자료는 과세) 6. 매매원인무효에 따른 소유권의 환원 7. 명의신탁에 의한 소유권의 이전 8. 토지거래허가구역 내에서 무허가 토지거래계약(원천 무효)

 

* 양도소득세를 내지 않으려면 이혼할 때 위자료 대신에 재산분할을 하는 것이 좋겠죠?

♣ ​양도 소득세의 계산방법은?

양도가액(판 금액) -  취득가액(산 금액) -  필요경비    양도차익 -  장기보유특별공제(양도차익×공제율)    양도소득금액 -  양도소득 기본공제(1인당 년 250만원)    양도소득 과세표준 × 양도소득세율    양도소득 산출세액

 

여기서 필요경비란 취득, 보유, 양도시에 들어간 비용을 양도차익을 계산할 때 공제해주는것인데요. 경비처리 가능한 항목은 아래와 같습니다.

♣ ​필요경비

취득가액	① 취득세 및 등록면허세 및 부가세 ② 중개보수, 법무사수수료 ③ 취득과정 중 발생한 소송비용 ④ 약정상 이자지급액
보유시 지불한 자본적 지출액	① 양도자산의 내용년수 증가 또는 가치증가를 위한 수선비 ② 양도자산의 용도변경 · 개량을 위해 지출한 비용 ③ 양도자산 취득후 소유권유지를 위한 소송비용
양도비용	① 양도 직접비용 계약서작성비, 중개보수, 공증비용, 인지대, 세무사수수료 등 ② 자산취득시 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권의 만기전 매각손실 ③ 주식 양도시 부담하는 증권거래세 ④ 양도소득세 신고대리 비용

 

♣ ​장기보유특별공제란?

양도하는 자산, 즉 부동산 등을 장기간 보유하게 되면 매각시에 양도차익이 과다하게 한꺼번에 나타나게 되는데요. 이렇게 되면 과도하게 높은 세율을 적용받게 되어 세금폭탄을 맞게 되므로 이것을 완화하기 위해서 3년이상 장기 보유자에 대해 세금감면 혜택을 주는 제도가 있는데 이것을 장기보유특별공제라고 합니다.

♣ ​장기보유 특별공제율

보유 기간	과세되는 1가구 1주택	이외의 자산 (상가,사업용토지, 1가구2주택 등)
3년 이상 ~ 4년 미만	양도차익의 24%	양도차익의 10%
4년 이상 ~ 5년 미만	양도차익의 32%	양도차익의 12%
5년 이상 ~ 6년 미만	양도차익의 40%	양도차익의 15%
6년 이상 ~ 7년 미만	양도차익의 48%	양도차익의 18%
7년 이상 ~ 8년 미만	양도차익의 56%	양도차익의 21%
8년 이상 ~ 9년 미만	양도차익의 64%	양도차익의 24%
9년 이상 ~ 10년 미만	양도차익의 72%	양도차익의 27%
10년 이상	양도차익의 80%	양도차익의 30%
	매년 8%씩 증가	매년 3%씩 증가

 

여기서 1가구 1주택(1세대 1주택)의 경우는 양도금액이 9억원 이하는 양도차익이 아무리커도 비과세이고요.

양도금액이 9억원 초과하는 고가 주택의 경우에는 9억을 공제하고 남는 금액에 한하여 양도소득세를 과세하는데

1가구 1주택에 경우에는 다른 자산에 비해 확실히 많은 장기보유특별공제의 혜택을 받을 수 있습니다.

그러나, 비사업용토지나 미등기자산을 양도하는 경우는 장기보유특별공제를 적용받지 못합니다.

조금 어렵지만 9억원을 초과하는 고가주택의 양도소득금액을 계산은 다음과 같이합니다.

◆ 고가주택의 양도차익=양도차익×(양도가액-9억원)÷양도가액 ◆ 고가주택의 장기보유특별공제=장기보유특별공제액×(양도가액-9억원)÷양도가액

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고가주택의 양도소득세 계산을 밑에서 예를 들어 설명하겠습니다. 여기서는 몰라도 패스~

♣ ​양도소득 기본공제란?

양도소득 기본공제는 장기보유특별공제와는 달리 과세대상이나 보유기간에 관계없이 모든양도자산에 대해 양도소득 금액에서 1인당 년 250만원까지 공제받을 수 있습니다.

단, 미등기자산에 대해서는 양도소득 기본공제를 받을 수 없습니다.

♣ ​양도소득세율은?

양도소득세는 초과누진세율로 적용되고, 양도소득세율표는 아래와 같습니다.

1년 미만 보유		50%
1년 이상 ~ 2년 미만 보유		40%
2년 이상 보유	과세표준 1200만원 이하	6%
	1,200만원 초과 4,600만원 이하	15%
	4,600만원 초과 8,800만원 이하	24%
	8,800만원 초과 1억5천만원 이하	35%
	1억5천만원 초과	38%
주택 : 1년 미만 보유시 40%, 1년 이상 보유시 금액에 따른 누진세율 적용

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단, 위의 세율은 등기자산이어야 하고, 미등기자산의 경우는 70% 세율을 적용받습니다.

여기서 초과누진세라는 것이 어려운데요.

예를 들어 양도소득과세표준(양도가액-취득가액-필요경비-장기보유특별공제-기본공제)이  1억원이라면

양도소득세가 1억원 × 24% = 2,400만원이 아니구요 !!!

1억원 = 1,200만원(6%)

       + 3,400만원(15%) ß 1,200만원 초과 4,600만원 이하 금액, 즉 4,600-1,200

       + 4,200만원(24%) ß 4,600만원 초과 8,800만원 이하 금액, 즉 8,800-4,600

       + 1,200만원(35%) ß 8,800만원 초과부분, 즉 1억-1,200-3,400-4,200

이므로

1,200만원 × 6% = 72만원

3,400만원 × 15% = 510만원

4,200만원 × 24% = 1,008만원

1,200만원 × 35% = 420만원

이것을 다 더하면 2,010만원의 양도소득세가 계산됩니다.

양도소득세는 양도자가 신고해서 납부하는 세금이므로 양도소득세 계산을 잘 못해서 나라에 과도하게 충성할 수도 있으니 주의해야겠죠.

이런 오류를 방지하고 양도소득세를 편리하게 계산하기 위해 초과누진세율표를 활용하면 쉽게 계산할 수 있습니다.

양도소득세 초과누진세율표
과세표준	세율	누진공제액
1,200만원 이하	6%	-
1,200만원 초과 4,600만원 이하	15%	1,080,000
4,600만원 초과 8,800만원 이하	24%	5,220,000
8,800만원 초과 1억5천만원 이하	35%	14,900,000
1억5천만원 초과	38%	19,400,000

 

양도소득 과세표준이 1억원인 경우, 양도소득세는?

100,000,000 × 35% - 14,900,000원(누진공제액) = 2,010만원

♣ ​양도소득세 계산의 예

마지막으로 양도소득세 계산의 예를 몇 개 들어보겠습니다.

예1) 6년 전에 구입한 3억짜리 아파트를 5억에 매매하였고, 매매한 해당 년도에는 다른 부동산의 거래는 없었다.

취득 당시 취득세(지방교육세+농어촌특별세 포함) 390만원, 중개보수 120만원, 가치증가를 위한 리모델링 비용

 500만원이 들었고, 양도 아파트 외에 다른 주택을 보유하고 있다. 부담하여야 할 양도소득세는?

 

           153,218,000 * 35% - 19,400,000 = 38,822,840원의 양도소득세를 납부하여야 합니다.

예2) 5년 전에 구입한 8억원짜리 상가주택을 10억원에 매매하였고, 해당 년도에 다른 부동산의 거래는 없었다.

취득 당시 취득세(지방교육세+농어촌특별세 포함) 1,920만원, 중개보수 720만원이 들었고, 매매 당시

1가구1주택인 상태이다. 부담하여야 할 양도소득세는?

 

 위의 계산을 보면 오른쪽에 1가구1주택 부분이 해당하여 양도소득세가 약 1백만원 정도를 납부하여야하고, 가운데의 1가구1주택이 아닌 경우의 약 3천6백만원과 엄청난 차이가 있음을 알 수 있습니다. 이 것은 1가구 1주택을 장기 보유할 경우 9억원까지는 비과세되고 2억원(11억원 - 9억원)에 대해서만 양도소득세를 부담 하기 때문입니다.  ​

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​긴 글을 읽어주셔서 고맙습니다. 나름대로 많은 자료를 찾아가면서 정확한 정보를 전달하기 위해 공을 들였지만 세법이라는 것이 쉽지않은 분야이기에 사실과 다른 부분이 있을 수 있다고 생각합니다. 이상이 있는 부분은 알려주시면 수정하겠습니다. 이 글은 양도소득세를 이해하는데 참조만 하시고, 정확한 사항은 세무소나 세무사사무소에 문의하시기 바랍니다.