주택임대사업자 등록

방법1 ) 세무서에만 등록하는 경우

 

새무서에만 등록하면 일반 사업자가 아닌 주택 임대 사업자는

어차피 부과세 부과 대상이 아니므로 면세 사업자 등록증을 받게됩니다

그리고 임차인과의 임대 계약서도 종전에 사용 하던 양식으로 사용해도 무방 합니다

 

4년 단기 30% 세율감면 8년 장기 75%감면과는 아무런 연관이 없습니다

장점은 운영하면서 언제든지 보유 햇수에 상관 없이 매매가 가능하다는 것입니다

임대 수입에 대해 1년에 한번 정상적으로 소득세를 납부하므로서

납세의 의무를 이행 하는것이되지요

 

방법2) 구 시청에  주택임대 사업자를 등록하는 경우

 

 

시 구청에  임대 사업자 등록을 하게되면 주민증.등기부등본 임대 계약서를 가지고

거주지 시청 이나 구청을 방문하여 등록하게되는데

주택 건물의 각층 룸수와 룸 싸이즈가 나타난 설계도면상  각룸 크기가 구분이되어 있는 서류가 필요합니다

시 구청에 등록하는 것은 주택 임대 사업자 등록증을 발부 받게 되는데요

구 시청에 주택 임대 사업자 등록을 하게되면 자동으로 세무서에 하는 면세 사업자 등록도 자동으로 병행됩니다

세무서에 따로 가서 등록할 필요없이 한방에 동시에 등록을 마치게 됩니다

여기서 중요한것은  구 시청에 등록하는 주택 임대사업자 등록은 반드시 올해부터는 임차인과의 표준 계약서로만

서로 주고 받아야 한다는 사실 입니다(세무서만 등록시 그동안 사용하던 계약서로 해도 무방)

세제 헤택을 주는 만큼 임대료 상황이나 인상분을 꼼꼼하게 들여다 보겠다는 의도로 읽힙니다

또한 1년안에 임대료를 5%인상할수가 없다는 단서가 붙습니다

그리고 임대를 놓게되면 3개월 안에 구청이나 시청 주택과에 매번 신고를 해야하는

번거로움도 있습니다

위 사항 위반시 과태료가 부과되고  주택 임대 사업자등록이 취소될수가 있습니다

(주택 임대 사업자등록으로 인해 머리 아프고 무지 까다롭죠?)

 

4년 단기 임대시 30% 8년 장기 임대시 75% 세액 감면 이 됩니다만

기타 취등록세 재산세 종부세 세제 헤택율은 각자 다른 특약 사항이 있으므로

그 특약 사항에 해당 하는지 꼼꼼히 따져봐야 합니다

주택 임대 사업자 등록했다고 위 사항이 다 감면 되는것은 아니란거죠

구청 시청에 바치되어있는 안내서 참조 하시기 바랍니다

 

3)주택 임대사업자 미등록시 0.2%의 가산세가 븥습니다

 

 

(출처:국세청)

​

​

​

주택임대 소득이 있는 분이라면 (특히 원룸 소유주) 올해 주택임대 사업자등록 안내문을

받으셨죠!.

그래서 고민이 많으실겁니다!

그동안 비 과세소득 이었던 연 수입금액 2,000만원 이하의 주택임대소득에 대해

2019년부터 종합소득세를 전면 과세하는 것으로 개정되면서

많은 분들이 사업자등록을 내야 하는지에 대한

고민이 깊은데요!

 

결론부터 말하자면 사업자등록을 내고 임대소득을 2020년 6월 1일까지 신고하셔야 합니다.

사업자등록을 하지 않는 경우 주택임대수입의 0.2%를 가산세로 부담하여야 하며,

분리과세시필요경비 및 기본공제를 적게 적용 받습니다.

또한 소득세 신고까지 이행하지 않을시에는

무신고가산세와 납부불성실가산세가 같이 부과됩니다.

그리고

또한가지!!! 원룸 설계변경, 준공과 다른 현황 불법개조 단속이 1월 20일까지 입니다!

지역마다 차이가 있죠!

​

​

==> 과세되는 임대소득의 범위

​

 

(출처:국세청)

1세대 1주택 보유자의 경우 공시가격 9억 미만의 주택에 대한

임대소득은 과세되지 않습니다. 다만 9억 초과분에 대해서는 수입 월세에 대해만

과세됩니다. 어쩌지.....

1세대 2주택 보유자의 경우에도 전세보증금에 대해서는 과세하지 않고, 월세는

주택의 공시가격은 소용없습니다. 공시가격 불문하고 과세다. 무조건!!!!

이건 덜 억울하죠!

1세대 3주택 보유자의 경우에는 전세보증금에 대한 간주 임대료도 과세됩니다.

단, 소형주택 (전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 간주임대료

과세대상 주택에서 면제고요.

또한 과세대상 임대소득이 2,000만원 이하인 경우에는 분리과세와 종합과세

중 선택할 수 있는데 2,000만원을(너무적다) 초과하는 경우에 무조건 종합과세로 과세됩니다.

​

본인의 임대소득 과세범위가 어디까지인지 잘 판단 하셔야 해요,

아래의 과세방법을 참고삼아서 본인의 예상세액을 계산해보세요(어렵지 않아요).

어려우시면 무조건 세무사하고 상담 하시는게 좋을 것 같습니다 ^_^

​

과세방법

​

 

-임대소득이 2,000만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있고요.

여기서 종합과세란? 기존의 종합소득세 신고와 똑같이 주택임대소득에서 필요경비를 뺀

금액을 기존의 소득과 합산하여 신고하는 방법을 말하며,분리과세란 타소득과 분리하여

14%의 세율을 적용하는 방법을 말합니다.

분리과세란? [ separate taxation , 分離課稅 ]

요약 특정한 소득을 종합소득에 합산하지 않고 분리하여 과세하는 것.

소득세는 납세의무자의 소득을 종합하여 과세하는 종합과세를 원칙으로 하지만, 일부 특정한

소득금액은 정책적인 이유에서 종합과세표준에 합산하지 않고 분리되어 과세되는데

이를 분리과세라고 한다.

분리과세는 퇴직소득(退職所得)·산림소득(山林所得)·양도소득(讓渡所得) 등의 일정한 유형의

소득을 종합소득과 별도로 분류하여 과세하는 분류과세(동법 제14조)와는 구별된다.

분리과세의 대상이 되는 소득은 과세기간별로 합산하지 않고,

당해 소득이 지급될 때에 소득세를 원천징수함으로써 과세가 종결된다.

 

분리과세의 대상이 되는 소득으로는 일용근로자의 급여액, 원천징수하는 이자소득 및

배당소득과 직장공제회의 초과반환금, 법인(法人)으로 보는 단체 외의 단체 중 수익을

구성원에게 배분하지 않는 단체 중 단체명을 표기하여 금융거래를 하는 단체가

금융기관으로부터 받는 이자소득 및 배당소득, 조세특례제한법에 의하여 분리과세되는

복권당첨소득과 신용카드 등의 사용자에 대한 보상금 등(조세특례제한법 제92조),

비영업대금의 이익·일정한 주권상장법인(株券上場法人) 등의 대주주가 받는 배당소득·

주권상장법인 등 외의 내국법인의 주주가 받는 배당소득이 아닌 그 밖의 이자소득과

배당소득으로서 거주자와 그 배우자의 당해 소득의 합계액이 2천만원 이하인 경우,

연 300만원 이하인 기타소득, 연 1,200만원 이하인 연금소득 등과(소득세법 제14조)

사회간접자본채권에 대한 이자소득(조세특례제한법 제29조) 등이다.

 

이를 각각 분리과세 이자소득(利子所得), 분리과세 배당소득(配當所得),

분리과세 연금소득(年金所得), 분리과세 기타소득(其他所得)으로 부른다.

분리과세로 신고를 하는 경우에는 50%~60% 필요경비와 200만원~400만원의

기본공제가 적용되기 때문에 선택이 가능한 경우에는 통상적으로 분리과세를

선택하는 것이 현명한 방법입니다.

 

또한, 임대주택사업자등록 사업자는 단기임대(4년)의 경우에는 산출세액의 30%를,

장기임대(8년)의 경우에는 산출세액의 75%를 감면받을 수 있으며. 이외에도 취득세,양도세

,종부세 .재산세 등 다양한 세제혜택이 있습니다.

 

​ 여기서  취득세 혜택의 조건은 각층 각룸의 크기와 그리고 임대하는 룸 수량(20호 이상)에 따라 달라질수 있으며

(시 구청 비치서류 참조)

재산세 또한 다가구 주택의 경우  주인 세대를 제외한  각층 각룸의 크기가 40 제곱미터 이하여야

세제 감면 헤택이 주어집니다

그중 한룸이라도 크기가 오버되면 재산세 감면 혜택이 없게 됩니다

그래서 시 구청에 비치되어 있는 취등록세 재산세 등

감면 해당 사항이 적힌 안내서를 찾아 잘 살펴보고 결정 해야 합니다

 

​

또한, 분리과세를 적용받는 주택임대사업자는 사업자등록에 대한 혜택을 부여받습니다.

(그래서 사업자를 내는 것이 유리합니다)

상단의 비교표를 보시면 같이 사업자등록을 마친 임대사업자는 60%의 필요경비 인정,

400만원의 기본공제 및 임대주택사업자에 대한 세액감면을 적용받지요.

 

때문에 분리과세 최대한인 2,000만원의 임대소득을 가정하더라도

14만원~최대 39만 2천원의 소득세만 납부하고 끝납니다.

 

반면 사업자등록을 하지 않은 임대사업자는 50%의 필요경비 인정 및 200만원의 기본공제

를 적용받기 때문에 매우 불리합니다!!! 안돼요 안돼!!

 

같은 소득으로 계산하였을 때 112만원의 소득세를 납부하면 억울하지 않을까요?

​

==>임대소득이 2,000만원을 초과하는 경우에는 종합과세로 신고하여야 합니다.

종합과세로 신고하는 경우에는 필요경비를 차감한 소득금액을 계산하여야 하는데,

여기서 잠깐만!!!

 

필요경비[ 必要經費 ] 란??

 

요약 소득세법상의 개념으로, 소득세의 과세대상인 소득의 계산상 공제되는 경비

(소득세법 31조).

예컨대 사업소득의 필요경비는 총수입금액에 대응하는 매출원가, 기타 총수입금액을

얻기 위해 직접 소요된 비용 및 판매비 ·일반관리비 등이다.

 

단, 이자소득 ·배당소득 등에는 필요경비는 없으며, 급여소득 ·퇴직소득에는 필요경비를

대신하여 일정액의 소득공제가 있다. 또한 법인세에는

이와 유사한 개념으로 손금(損金)이 있다(법인세법 9조).

 

필요경비를 계산하는 방법은?

수입금액에서 업종별 경비율을 곱한 금액을 인정받는

추계방법과 장부를 갖춰 실제 필요경비를(영수증 꼭 필요)근거서류 받드시 준비하시고

인정받는 장부신고 방법등이 있습니다.

​

===> 우선 추계신고입니다.

추계신고를 선택하는 경우!

전년도의 수입금액에 따라 적용받는 경비율의 종류가 달라집니다.

​

1) 단순경비율 적용대상자

전년도 수입금액이 2,400만원에 미달하는 경우 단순경비율을 적용받을 수 있으며,

이 경우 과세대상 임대소득은 임대수입금액에서 수입금액에 단순경비율을 곱한 경비를

차감한 금액입니다.

 

단순경비율[ 單純經費率 ] ??

요약 종합소득세 신고 시 신규 사업자이거나 직전연도 수입 금액이 정부에서 고시하는

기준금액 이하인 사업자에게 적용되는 경비율. 일반적으로 사업자들은 사업과 관련된

모든 금전거래 사실을 장부에 기록하여야 하나, 사업 규모가 영세하여 장부를 기록할 필요가

없거나 장부를 기록할 여력이 되지 않는 사업자들이 종합소득세 신고를 할 수 있도록

생겨난 제도이다. 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시하였거나, 직전연도 수입금액이

정부에서 고시하는 기준금액 이하인 소규모 사업자들에게 적용된다.

 

단순경비율의 적용을 받는 사업자의 수입 기준금액은 산업에 따라 상이하며,

단순경비율 또한 영위하는 사업에 따라 달라진다. 단순경비율에 의한 소득금액은

다음과 같이 계산한다.

 

소득금액 = 수입금액 - (수입금액 * 단순경비율)

단, 의사, 약사, 변호사, 변리사 등 전문직 사업자들은 수입금액에 상관없이 단순경비율의

적용을 받지 않으며, 현금영수증가맹점 미가입 사업자, 신용카드 및 현금영수증을 3회 이상

발급 거부(혹은 허위 발급)하고 그 합계액이 100만원 이상인 사업자,

발급거부 5회 이상인 사업자의 경우 단순경비율의 적용을 받지 못한다.

 

적용되는 경비율은 주택의 종류 및 장기임대 등록 여부에 따라 최저 37.4%~최고

60.2%까지 경비율이 틀립니다. 주의하세요!!!

본인의 단순경비율 적용률 및 실제 지출한 이자비용에 따라서 추계방법과 실제

장부작성방법 중 금액이 적은쪽을 선택하셔야죠!.

​

2)기준경비율 적용대상자

전년도 수입금액이 2,400만원 이상인 경우에는 기준경비율을 적용받을 수 있고.

수입금액이 4,800만원 이상인 경우에는 추계방법으로 신고시 무기장 가산세가

적용되어, 실제 장부로 계상하여 필요경비를 0으로 신고하는 것 보다도 세부담이

커 집니다!!!

따라서

일번적으로 기준경비율에 해당하는 경우에는, 실제 장부작성을 적용해서 신고하시는

것이 훨씬 좋은 방법입니다.

===>장부신고 방법입니다.

 

임대사업자는 업종의 특성상 비용으로 인정받을 수 있는 항목이 지극히 적습니다.

특히!!

 

주택임대사업자는 전력비, 수선충당금 수도비 등을 대부분 세입자가 부담하므로 실제로

인정받을 수 있는 비용은 이자 비용 및 종부세, 재산세 등의 세금 정도 입니다.

 

주택이 노후 되어서 주택 자체를 감가상각하여 감가상각비를 인정받는 방법도 있지만,

해당 부분은 추후 양도시에는 양도세에서 다시 과세되므로 양도시에 1세대 1주택

비과세를 받을 것이 확실하지 않다면 하지 않는 것이 좋습니다.

 

장부신고 방법의 경우에는 전년도 연수입 7,500만원 미만의 간편장부대상자가

복식부기로 장부를 작성하여 신고시에는 20%의 기장세액공제를

적용받는다는 것이 유리한점입니다.

 

분리과세대상자가 아닌 종합과세대상자라면

이러한 세액공제를 적용받는 것이 임대소득을

세할 수 있는 가장 좋은 최선의 절세 방법중 하나 입니다.(공부가 필요한 부분입니다)

 

세법에서 정해진 대로 신고하는 경우 합법적으로 절세할 수 있는 많은 세제 혜택들을

부여하고 있으므로, 적법한 방법으로 신고하는 것이 가장 합리적인 절세 방법 입니다.

지금

국세청은 세무검증 대상자 유형을 구체적으로 적시하고 그동안 미신고된 주택임대소득

사업자에 대한 사후검증을 매우 강화할 것임을 홍보하고 있습니다.

 

​정부의 최근 부동산 정책은 집값 및 월세 안정화에 총력을 기울이고 있으며,

각종 세제혜택과 제재를 통해 주택임대사업자등록을 낼 것을 강력하게 권고하고 있습니다.