비사업용 토지, 사업용으로 전환땐 양도소득세 10%P↓

알짜 세무이야기

연초 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과가 부활하면서 땅을 매각할 예정인 이들의 수심이 깊어지고 있다.

 그러나 중과를 피할 수 있는 방법이 전혀 없는 건 아니다.

비사업용 토지를 설명하기 위해서는 과거 10년 전부터 이야기를 시작해야 한다.

당시 노무현 정부는 부동산으로 몰리는 투기성 자금을 규제하기 위해서 다주택(2주택 이상) 또는

 비사업용 토지의 보유자에게 무거운 양도소득세를 과세했다.

해당 부동산을 매각할 때 무거운 세율로 양도소득세를 부과했다.

2주택 보유자에겐 55%(지방소득세율 포함, 이하 동일), 3주택 이상 보유자와 비사업용 토지 보유자에겐 66%의 세율을 적용했다.

그리고 보유기간에 따라 10~30%까지 매매차익에서 공제하는 장기보유특별공제를 배제했다.

하지만 이명박 정부와 박근혜 정부 들어오면서 경기부양 등을 위한 부동산 활성화 필요성과 맞물려 다주택과 비사업용 토지에 대한 규제를 풀어주기 시작했다.

주택은 규제를 풀어주는 것에 그치지 않고, 다주택 보유를 권장하고 주택임대를 장려하는 분위기로 전환했다.

이명박 정부 이후 다주택을 보유한 사람이 주택임대사업을 하면 세제상 지원하고 있다.

 5가구 이상이어야 할 수 있었던 주택임대사업을 한 채만으로 등록할 수 있도록 했다.

또한 주택을 취득하고, 보유하고 처분하는 과정의 다양한 세금을 줄여줬다.

한때 비사업용 토지와 한 묶음으로 다뤘던 다주택에 대한 규제가 풀리면서 비사업용 토지의 규제도 동일하게 풀린 것으로 알고 있는 사람이 많다.

 하지만 실상은 작년보다 양도소득세가 더 많아졌다.

개정된 세법으로 2016년 이후 비사업용 토지를 매각하면 양도소득세는 작년보다 10%포인트 더 높아진 17.6~52.8%의 세율로 내야 한다. 

그리고 2016년부터 가능할 것으로 기대했던 장기보유특별공제도 당분간 적용할 수 없다.

 비사업용 토지에 대한 장기보유특별공제는 2016년 1월1일 이후부터 보유기간을 계산하겠다는 개정세법의 내용 때문이다.

결국 비사업용 토지는 2015년까지의 보유 기간은 아무런 의미가 없고, 올해부터 2018년까지 매각하는 비사업용 토지는 장기보유특별공제를 받을 수 없다.

3년 이상 보유해야 공제가 가능하기 때문이다.

비사업용 토지는 다른 부동산과 다르게 정치적 판단과 이데올로기가 반영되기 때문에 기다림의 미학으로 세금을 줄이기는 어렵다.

 차라리 적극적인 노력으로 사업용으로 전환하는 게 대안이 될 수 있을 것이다.

최소 2년의 노력을 기울인다면 비사업용 토지는 사업용 토지로 전환할 수 있다.

또한 10%포인트의 추가 양도소득세 부담을 떨칠 수 있고, 사라진 2015년까지의 보유기간 혜택을 부활시킬 수 있다. 

 

비사업용 토지를 사업용 토지로 변경하는 방법은 세 가지다.

첫째는 토지를 매각하는 날부터 소급해서 3년 중 2년 이상을 사업 목적으로 사용하는 방법이다.

 둘째는 매각하는 날부터 소급해서 5년 중 3년 이상을 사업 목적으로 사용하는 방법이다.

셋째는 토지의 전체 보유기간 중 60% 이상을 사업 목적으로 사용하는 방법이다.

위 세 가지 중 어느 하나라도 만족한 상황에서 해당 토지를 매각하면 비사업용 토지는 사업용 토지로 바뀌게 된다.

이 세 가지 방법 중 가장 짧은 기간의 노력으로 사업용으로 변경할 수 있는 것은 첫 번째일 것이다.

즉 2년이다. 하지만 토지 유형과 성격에 따라 사업용으로 전환하는 방법은 다양하다.

토지의 성격별로, 상황별로 비사업용 토지를 사업용으로 변경하는 레시피를 차례로 공개하고자 한다.

 < 국민은행 세무팀장 >

추가)

비사업용토지’란 소유자가 농지 있는 곳에 살지 않거나, 직접 경작하지 않는 농지(논, 밭, 과수원) 혹은 나대지 등을 말한다.

 즉 실거주 및 실사용 등이 아닌 투기 목적으로 의심되는 부동산을 일컫는 말이다.

 

올해부터 이런 비사업용 토지에 대한 양도세율이 기존 6~38%에서 10%p 할증된 16~48%로 변경됐다. 기존에 주어지던 장기보유특별공제 혜택도 변한다.

당초 작년 9월에 발표된 개정안 보다는 세금부담이 커질 전망이다. 올해부터 적용되는 장기보유특별공제는

 이전 보유기간을 인정한 정부의 관련 법안 개정안과 다르게 올해부터 산정되기 때문이다.

 

지난해까지 땅을 갖고 있던 기간은 장기보유기간에서 제외돼 공제금액이 확 줄어든다.

 대신 앞으로는 토지 보유기간에 따라 최대 30%까지 세율을 공제해준다.

이 때문에 최근에는 양도세 때문에 논밭을 팔지 못하겠다는 사람들이 의뢰로 많은 것으로 파악되고 있다.

 

특히 수십 년 전부터 부모가 물려 준 땅을 보유하고 있는 토지소유자들의 걱정은 상당하다.

세금이 갑자기 늘어나니 불만도 크다. 적어도 투기목적으로 보유하지 않은 경우에는 좀 선별적인 구제책들이 필요하지 않겠느냐는 것이다.

 하지만 구제책이 나올지 여부는 아직 미정이다.

 

아직까지 구제책이 나오지 않는 상황에서 마냥 손 놓고 있을 게 아니라 대안을 찾는 게 필요하다.

 3년 뒤에 매각해 10%정도 장기보유특별공제를 받는 것도 그 중 하나다. 물론 특별공제 최대 폭인 30%까지 혜택을 받기 위해서는 10년을 더 보유해야 한다.

 

만약 빈 땅에 건물을 지어 2년 이상 보유할 경우 토지분에 대해서는 원 취득시점으로 보유기간이 인정된다.

 다만 건축비용이나 인허가 비용 등을 감안해서 결정해야 할 것이다.

 

한국농어촌공사의 농지은행을 통해 임대 위탁하는 것도 한 방법이다.

8년 이상 위탁할 경우 사업용 토지로 인정받아 양도세율도 일반세율(6~36%)로 낮아지고 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

 

다만 임대위탁 대상에서 제외되는 농지도 있다. 소규모 농지(1000㎡ 미만)이거나 주거지역·상업지역·공업지역 안의 농지, 2인 이상이 공유하는 농지의 일부분,

 주말·체험영농 목적의 취득농지는 제외된다.

 

한국농어촌공사 본사·지역본부·지사에 연락하면 신청할 수 있다. 농지소유자가 임대위탁을 신청하면 공사는 현지조사와 공고 등을 거쳐 임차인을 선정한다.

 단, 농지임대위탁시 5%의 수수료율을 해당 농지 연간 임대차료에 적용해 매년 부과한다는 점을 잊어선 안된다

실제로 올해부터 2018년까지 3년간은 비사업용 토지를 매각할 때 기존 보유 기간을 인정받지 못해 양도세 10%를 더 내야 한다.

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비사업용 토지는 2019년 1월 2일 이후에 매각해야 장기보유특별공제를 받을 수 있다.
토지주로서는 올해부터 늘어난 10% 중과세를 벌충하기 위해서라도 땅을 최소 3년간 묵혀놓을 수밖에 없는 셈이다.

결국 장기보유특별공제란 '당근'을 내밀어 개발되지 않고 방치된 비사업용 토지를 사업용으로 바꾸려고 한 정부 의도는 사실상 무산됐다는 게 업계 지적이다. 박 부센터장은 "비사업용 토지 보유 기간을 2016년부터 인정하기로 한 것은 장기보유자로서는 받아들이기 힘든 사실"이라며 "높아진 조세장벽으로 토지시장이 얼어붙을 공산이 커졌다"고 지적했다.